Wenn es um den Notarvertrag mit all den Klauseln und dem „Fach Chinesisch“ geht, kommt der ein oder andere Privatverkäufer doch ins Wanken. Wie Sie Fallstricke geschickt umgehen können, lesen Sie hier.
Die Leute kommen einfach vorbei, schauen sich um und entscheiden dann ob es Ihnen gefällt oder nicht…. Ganz so einfach stellt sich das in der Regel dann doch nicht dar! Wie Sie Ihre Besichtigungen optimal planen, lesen Sie hier.
Nach der Zusammenstellung der Unterlagen und der Ermittlung des Kaufpreises ist es nun fast soweit, dass Sie Ihre Immobilie anbieten können. Wie – lesen Sie in diesem Artikel!
Wenn Sie auf der Suche nach einem Makler sind oder vor der Frage stellen ob Sie mit oder ohne Makler arbeiten möchten, hilft Ihnen diese Checkliste sicherlich weiter.
Viele Eigentümer sind der Überzeugung, dass man für die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses keinen Makler benötigt, wo der Mehrwert eines Maklers liegen könnte, lesen Sie hier.
Die Gründe für eine Zwangsversteigerung können vielfältig sein und sind in der Regel einer problematischen Lebenssituation geschuldet. Um bestmöglich aus einer solch schwierigen Lage herauszukommen empfiehlt es sich natürlich in allererster Linie das Gespräch mit dem Finanzierer der Immobilie zu suchen.
Oftmals lassen sich im Gespräch mit der Bank bzw. dem Kreditinstitut Tilgungsverringerungen oder sogar eine Aussetzung vereinbaren. Dies ist allerdings nur als zeitlich begrenzte Maßnahme zu sehen, funktioniert also nur im Rahmen temporärer finanzieller Engpässe und führt natürlich dazu, dass sich die Laufzeit für die Tilgung des Kredits erhöht. Gegebenenfalls wäre auch eine Umschuldung zu einem günstigeren Zinsmodell eine Option, die das Problem lösen kann. Jedoch ist es auch in diesem Fall notwendig, dass eine positive Entwicklung in Richtung einer Beendigung der finanziellen Notlage absehbar ist.
Lässt sich indes keine Einigung mit Bank finden. Wäre zunächst zu prüfen ob die Immobilie baulich eine Teilvermietung und damit eine zusätzliche Einnahmequelle hergibt oder ob ggf. höherpreisiges Eigentum, wie beispielsweise ein Auto o.ä. verkauft werden und somit über die Finanzkrise hinweghelfen könnten.
Wenn sich jedoch herauskristallisiert, dass die Immobilie nicht selbst zu halten ist, sollten Sie in jedem Fall agieren und sich den Rat eines/r ortsansässigen Maklers/in suchen.
Eine Immobilie bringt im freien Verkauf zu 99% einen höheren Erlös als im Rahmen einer Zwangsversteigerung, so dass die Chancen schuldenfrei aus der Situation heraus zu gehen, deutlich höher sind als im Rahmen des Zwangsversteigerungsprozesses!
Hierzu ist es aber natürlich zwingend notwendig gegenüber dem Immobilienmakler offen und ehrlich zu kommunizieren, dass es sich um einen Verkauf aus einer finanziellen Notlage heraus handelt. Sicherlich ist dies nicht angenehm mit einer wildfremden Person zu erörtern.
Daher empfehle ich folgende Vorgehensweise:
- Fragen Sie im Freundeskreis, ggf. bei Bekannten & Freunden nach einer Maklerempfehlung, denn wenn jemand dem Sie vertrauen gute Erfahrungen gemacht hat, könnte dieser Immobilienprofi auch der richtige für Ihre Situation sein.
- Suchen Sie auch im Internet nach einem Makler in Ihrer Region. Schauen Sie sich die Bewertungen an und browsen über die Homepage.
- Kontaktieren Sie 2-3 Makler, die Ihnen einen positiven Eindruck gemacht haben und teilen mit, dass Sie Ihre Immobilie veräußern möchten und gerne eine aktuelle Bewertung hierzu erhalten möchten. (ACHTUNG – ein guter Makler bietet diesen Service kostenfrei & unverbindlich an)
- Laden Sie die Makler zu einer Begehung der Immobilie ein und lassen sich die Bewertung präsentieren.
- Nach diesen beiden Terminen haben Sie sicherlich bereits einen guten Eindruck erhalten, wie der jeweilige Immobilienexperte arbeitet und wer Ihnen vielleicht schlichtweg sympathischer ist. Scheuen Sie sich nicht Fragen zu stellen.
- Lassen Sie sich nicht davon blenden dem Makler mit dem höchsten potentiellen Verkaufspreis den Zuschlag zu geben, sondern versuchen Sie herauszufinden wie der Preisunterschied begründet wird und entscheiden ob Ihnen die Preisfindung plausibel erscheint.
- Wenn Sie einen Kandidaten identifiziert haben, der Ihr Vertrauen gewonnen hat, legen Sie ihm/ihr gegenüber die Situation offen (nicht im Detail) aber insoweit, dass der Makler die Möglichkeit hat eine passende Verkaufsstrategie zu entwickeln und zudem weiß, dass es unter einem gewissen zeitlichen Druck steht.
- Da Sie sich in einer finanziellen Krisensituation befinden, fragen Sie nach ob die Maklerprovision ggf. rabattiert werden oder sich am erzielten Verkaufspreis orientieren kann.
- Geben Sie dem Makler Ihres Vertrauens die Möglichkeit schnellstmöglich mit seinen Verkaufsbemühungen zu starten, so sind die Erfolgschancen am größtmöglichen.
Warum Sie NICHT auf den/die Makler/in verzichten und in einen Privatverkauf gehen sollten!
- Sie befinden sich derzeit in einer emotional und finanziell belastenden Situation, auch wenn eine Gewinnmaximierung durch das Sparen der Provision erst einmal verlockend klingt, so würde die Koordination des Verkaufs eine zusätzliche zeitliche und emotionale Belastung darstellen:
- das Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen
- Erstellung eines Exposés
- Fotoaufnahmen
- Erstellung eines Energieausweises (im besten Fall kostenlos, da durch den Makler übernommen)
- Schalten von Online oder Zeitungswerbung
- Beantwortung der Anfragen und Koordinierung der Besichtigungstermine
- Durchführung der Besichtigungen und Nachfassen bei den Interessenten
- Führen der Preisverhandlungen
- Prüfen der Bonität des potentiellen Käufers
- Notarvertrag in Auftrag geben und prüfen etc….
ist zeitlich nicht nur aufwendig, sondern in den meisten Fällen auch nicht das persönliche Fachgebiet.
Warum Sie sich an eine/n ORTSANSÄSSIGEN MAKLER/IN wenden sollten?
Hierzu gibt es einige Gründe, der wichtigste jedoch ist,
- dass ortsansässige Makler/innen den Markt vor Ort einfach sehr viel besser kennen, als Großkonzerne oder Franchiseunternehmen. Sie kennen die Lagen durch Ihre persönliche Arbeit und Ihre Erfahrungen und nicht lediglich auf Basis von Onlineanalysen!
außerdem
- bewegt sich der/die Makler/in vor Ort Tag täglich in diesem Markt
- er/sie hat in der Regel eine Vielzahl von Suchkunden und damit potentielle Interessenten, was den Verkaufsvorgang erheblich beschleunigen kann
- er hat Kooperationspartner vor Ort, die für einen zügigen Ablauf sorgen können (Notariate, Ansprechpartner bei den Behörden, Energieberater etc.)
Schon 2018 hat die Bundesregierung eine Reform der Grundsteuer beschlossen, mit dem Ziel die Besteuerung von Grundstücken, einschließlich der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, fairer, unbürokratischer und rechtssicher zu gestalten.
In diesem Jahr soll die Erhebung der hierzu notwendigen Daten beginnen – und auch abgeschlossen werden, so dass die neue Regelung dann ab 01.01.2025 in Kraft treten kann.
In Rheinland-Pfalz ist das Ganze wie folgt geplant:
- 03/22 gegen Ende des Monats soll die Aufforderung zur elektronischen Abgabe der Feststellungserklärung durch das Bundesfinanzministerium in Zusammenarbeit mit den Finanzministerien der Länder öffentlich bekannt gemacht werden
- ab 05/22 sollen die betroffenen Haushalte (ca. 2,5 Mio in Rheinland-Pfalz) ein Schreiben inkl. einer Ausfüllhilfe durch die Landesfinanzverwaltung erhalten
- ab 07/22 sollen die Daten über das Online Portal ELSTER, das auch für die elektronische Steuererklärung genutzt wird, hochgeladen werden können
- bis zum 31.10.2022 sollen alle Eigentümer Ihre Daten & Informationen abgegeben haben
Wie das Formular und die so genannte „Bewertungserklärung für Grundsteuerzwecke“ tatsächlich aussehen wird ist bisher nur in Teilen bekannt. Sicher ist jedoch, dass dies eine erhebliche Zusatzbelastung für Steuerberater & Finanzämter bedeuten wird. Deutschlandweit sprechen wir von ca. 37 Millionen Datensätzen.
UND, dass die Eigentümer gegenüber dem Finanzamt SELBSTVERANTWORTLICH für die getätigten Angaben haften.
Sobald weitere Informationen zu diesem neuen Prozess bekannt werden, gebe ich diese natürlich unmittelbar über meine Homepage & Social Media an meine Kunden und Follower weiter. Ich stehe im kontinuierlichen Austausch mit Branchenexperten & Steuerfachpersonal.
Bis dahin bietet bspw. Frau Anette Moesta MdL einen Online Informationsabend zu diesem Thema an.
Termin: 28.03.2022 um 18:00 Uhr
Anmeldung über das Kontaktformular auf Ihrer Homepage https://anette-moesta-mdl.de/kontakt/ oder telefonisch.
Im Grunde genommen gibt es nun 3 Möglichkeiten:
- Selbst beziehen
- Verkauf
- Vermietung
„Selbst beziehen“
Sie haben eine Immobilie geerbt, die Ihnen gefällt oder im Zuge von Umbauarbeiten und Renovierungen entsprechend Ihren Vorstellungen gestaltet werden kann? Dann benötigen Sie lediglich den Erbschein und können die Immobilie damit auf Sie im Grundbuch eintragen lassen.
Sie haben als Erbengemeinschaft geerbt und möchten die Immobilie beziehen? Sofern Sie als einziger der Erben am Besitzübergang interessiert sind, müssen Sie die anderen Parteien „ausbezahlen“. Hierzu ist zunächst eine Bewertung der Immobilie notwendig. Hierzu können Sie bei einem Sachverständigen oder einem entsprechend ausgebildeten Makler eine Wertermittlung in Auftrag geben. Anschließend sollten Sie mit Bank, ggf. Steuerberater und Notar die nächsten Schritte planen.
Verkauf
Wann kann sich ein Verkauf lohnen?
- Wenn die Immobilie von der Spekulationssteuer befreit ist (in den letzten 2 Jahren vom Eigentümer bewohnt oder länger als 10 Jahre im Besitz)
- Wenn Sie eine größere Anschaffung planen oder größere Renovierungen an einer eigenen Immobilie, etc.
- Sie sehen sich einfach nicht als Vermieter und haben keine Zeit/Lust sich einzuarbeiten?
- Sie haben als Erbengemeinschaft geerbt und eine Vermietung wäre aufgrund der Anzahl an Erben zu kompliziert?
In diesen Fällen wird wahrscheinlich ein Verkauf die richtige Entscheidung sein.
Auch hier wäre der 1. Schritt eine Bewertung der Immobilie erstellen zu lassen. Falls Sie einen Makler engagieren möchten, schauen Sie sich 2-3 potentielle Bewerber an und lassen diese eine Bewertung für Sie erstellen. Dies gibt Ihnen ein besseres Gefühl dafür, wie die einzelnen Experten arbeiten und wo der Wert der Immobilie liegt. (Nicht immer ist die höchste Bewertung die Beste/Richtige! Achten Sie darauf, wie die Makler argumentieren und ihre Wertermittlung begründen). Gerade für eine Erbengemeinschaft kann sich ein Makler auszahlen. Je mehr Personen involviert sind, desto schwieriger ist oftmals die Kommunikation und desto unterschiedlicher häufig die emotionale Bindung an das betroffene Objekt.
Vermietung
- Sind Sie sich noch nicht sicher ob Sie selbst oder ggf. Ihre Kinder in einigen Jahren selbst einziehen möchten oder die emotionale Bindung an die Immobilie ist zu hoch für einen Verkauf, dann ist eine Vermietung sicherlich der bessere Weg.
- Sie haben keine Notwendigkeit für eine große Finanzspritze? Auch dann kann die Vermietung im Sinne einer Kapitalanlage die zielführende Entscheidung sein. Dann sollten Sie auf jeden Fall das Gespräch mit Ihrem Steuerberater suchen, um zu prüfen wie rentabel das Objekt tatsächlich ist und wie eventuelle Leerstände ausgeglichen werden können. Ein gesundes Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kosten der Vermietung ist hier das A und O.
Sind sie noch immer unsicher, welche Variante die bessere für Sie in der jeweiligen Situation ist? Ich berate Sie gerne!
Hätten Sie es gewusst? Ja auch für den Verkäufer entstehen beim Verkauf einer Immobilie Kosten. Diese sind in der Regel deutlich geringer als auf Seiten des Käufers, aber es gibt Sie dennoch! Nicht alle möglichen Kosten treffen jedoch auch auf jede Verkaufssituation zu. Daher finden Sie hier eine Liste aller möglichen Nebenkosten und können eruieren, welche Sie betreffen könnten.
Maklerprovision
Beauftragen Sie als Verkäufer einen Makler mit der Veräußerung Ihrer Immobilie so fällt (gemäß dem neuen Immobiliengesetz) in jedem Falle eine Provisionszahlung an. Diese kann in der Höhe variieren, ortsüblich sind 3,57% inkl. MwSt.
Verkaufsunterlagen
Zum Verkauf einer Immobilie müssen dem Käufer bzw. dem Finanzierer des Käufers diverse Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Sollten diese nicht mehr vorhanden sein, müssen Sie durch den Verkäufer beim Bauamt oder Katasteramt angefordert und zur Verfügung gestellt werden. Hier werden Bearbeitungsgebühren fällig. Diese variieren in der Regel zwischen 10 und 50 €.
Ein Grundbuchauszug der nicht älter als 3 Monate ist, muss in der Regel in jedem Fall angefordert werden.
Tipp: Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie ihn fragen ob er diese Kosten für Sie übernimmt!
Energieausweis
Seit 2014 ist die Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf einer Immobilie Pflicht. Diese wird auch im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben.
Für alle Immobilien, die vor 1977 erbaut wurden ist ein bedarfsorientierter Energieausweis Pflicht. Für jüngere Immobilien ist auch ein Verbrauchsausweis möglich. Beides lässt sich entweder günstig im Internet erstellen oder – und dies wäre meine Empfehlung – durch den Schornsteinfeger oder Energieberater Ihres Vertrauens.
Kostenpunkt für einen Bedarfsausweis zwischen 250 und 500 €
Tipp: Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie ihn fragen ob er diese Kosten für Sie übernimmt!
Notarkosten
Ja eigentlich übernimmt der Käufer die Notarkosten – ABER, der Verkäufer trägt die Kosten für die Löschung der Grundschulden (sofern noch vorhanden) sowie die Löschung von eingetragenen Lasten (bspw. es ist noch ein Wohnrecht für einen längst verstorbenen Angehörigen im Grundbuch eingetragen o.ä.)
Die Löschung der Grundschuld beträgt 0,2% des Kaufpreises.
Die Kosten für die Löschung eingetragener Lasten können variieren.
Vorfälligkeitszinsen
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, bevor das/die Darlehen vollständig bezahlt wurden, entstehen in der Regel Vorfälligkeitszinsen. Diese variieren je nach Höhe der Restschuld, Länge der Restdarlehenslaufzeit und Höhe des vereinbarten Zinssatzes.
Sofern eine Restschuld auf der Immobilie lastet, prüfen Sie unbedingt bevor Sie den Verkaufsprozess starten, was Sie erwartet und ob der angestrebte Verkaufspreis ausreicht, um diese abzulösen.
Spekulationssteuer/Einkommenssteuer
Wenn Sie eine Anlageimmobilie (nicht selbst bewohnt) innerhalb der ersten 10 Jahre nach dem Kauf wieder veräußern, wird auf den erzielten Gewinn eine Spekulations-steuer fällig. Die Höhe richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz.
Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, müssen Sie es im Jahr des Verkaufs mindestens 2 Jahre bewohnt haben, um keine Steuern auf den Gewinn zahlen zu müssen. Diese 2 Jahre sind aber nicht als „volle“ Jahre zu rechnen. Es genügt, wenn Sie im Veräußerungsjahr zumindest am 01.01., im Vorjahr das gesamte Jahr und im Vorvorjahr mindestens am 31.12. an der Adresse gemeldet und wohnhaft waren.
Verkaufen Sie Ihr Eigenheim bevor Sie es mindestens 2 Jahre selbst bewohnt haben (bpsw. im Scheidungsfall), müssen Sie den Gewinn bei Ihrer Einkommenssteuer-erklärung nach Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.
Der Kauf vom Haus ist für viele (junge) Menschen ein Traum – und – in der heutigen Zeit ist die Immobilie als Kapitalanlage gefragt wie selten zuvor.
Gerade wer zum 1. Mal eine Immobilie erwirbt, wird gerne mit Fachbegriffen bombardiert und hat oft nach Beratungsgesprächen mehr Frage- als Ausrufezeichen im Gesicht.
Daher möchte ich an dieser Stelle einmal kurz den Begriff Kaufnebenkosten klären:
Neben dem Kaufpreis der Immobilie fallen 2-3 weitere Kosten an, die bei der Finanzierung zu berücksichtigen sind:
Die Grunderwerbsteuer
beträgt in Rheinland-Pfalz 5% des Immobilienkaufpreises
Sie ist an das Finanzamt zu entrichten und wird in der Regel unmittelbar im Anschluss an den notariellen Beurkundungstermin schriftlich eingefordert.
TIPP: werden Mobiliar/Anbauten (Einbauküche, Einbauschränke oder Regale, Markisen o.ä.) mitverkauft so können diese „eingepreist“ werden. Dieser Anteil des Kaufbetrags wird dann nicht mit Grunderwerbsteuer besteuert!
Die Notar- und Grundbuchgebühr
beträgt in Rheinland-Pfalz 1,5% des Immobilienkaufpreises
Sie ist an das beurkundende Notariat zu zahlen und ist in der Regel unmittelbar im Anschluss an den Beurkundungstermin zu zahlen. Die Grundbuchgebühr wird meistens erst später, bei Umschreibung fällig.
Zur Info: Die Wahl des Notariats liegt beim Käufer der Immobilie (da dieser ihn auch bezahlt). Die Gebühr ist aber gesetzlich festgelegt und daher bei allen Notariaten gleich.
Die Maklerprovision
- Dieser Kostenpunkt ist natürlich nur dann fällig, wenn die Immobilie mit Hilfe eines Maklers veräußert wurde
- Die Provisionshöhe kann variieren. Ortsüblich sind in Rheinland-Pfalz 3,57%
- Die Provision ist im Anschluss an den notariellen Beurkundungstermin fällig.
Sie haben noch Fragen?