Viele Eigentümer sind der Überzeugung, dass man für die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses keinen Makler benötigt, wo der Mehrwert eines Maklers liegen könnte, lesen Sie hier.

Die Gründe für eine Zwangsversteigerung können vielfältig sein und sind in der Regel einer problematischen Lebenssituation geschuldet. Um bestmöglich aus einer solch schwierigen Lage herauszukommen empfiehlt es sich natürlich in allererster Linie das Gespräch mit dem Finanzierer der Immobilie zu suchen.

Oftmals lassen sich im Gespräch mit der Bank bzw. dem Kreditinstitut Tilgungsverringerungen oder sogar eine Aussetzung vereinbaren. Dies ist allerdings nur als zeitlich begrenzte Maßnahme zu sehen, funktioniert also nur im Rahmen temporärer finanzieller Engpässe und führt natürlich dazu, dass sich die Laufzeit für die Tilgung des Kredits erhöht. Gegebenenfalls wäre auch eine Umschuldung zu einem günstigeren Zinsmodell eine Option, die das Problem lösen kann. Jedoch ist es auch in diesem Fall notwendig, dass eine positive Entwicklung in Richtung einer Beendigung der finanziellen Notlage absehbar ist.

Lässt sich indes keine Einigung mit Bank finden. Wäre zunächst zu prüfen ob die Immobilie baulich eine Teilvermietung und damit eine zusätzliche Einnahmequelle hergibt oder ob ggf. höherpreisiges Eigentum, wie beispielsweise ein Auto o.ä. verkauft werden und somit über die Finanzkrise hinweghelfen könnten.

Wenn sich jedoch herauskristallisiert, dass die Immobilie nicht selbst zu halten ist, sollten Sie in jedem Fall agieren und sich den Rat eines/r ortsansässigen Maklers/in suchen.

Eine Immobilie bringt im freien Verkauf zu 99% einen höheren Erlös als im Rahmen einer Zwangsversteigerung, so dass die Chancen schuldenfrei aus der Situation heraus zu gehen, deutlich höher sind als im Rahmen des Zwangsversteigerungsprozesses!

Hierzu ist es aber natürlich zwingend notwendig gegenüber dem Immobilienmakler offen und ehrlich zu kommunizieren, dass es sich um einen Verkauf aus einer finanziellen Notlage heraus handelt. Sicherlich ist dies nicht angenehm mit einer wildfremden Person zu erörtern.

Daher empfehle ich folgende Vorgehensweise:

  • Fragen Sie im Freundeskreis, ggf. bei Bekannten & Freunden nach einer Maklerempfehlung, denn wenn jemand dem Sie vertrauen gute Erfahrungen gemacht hat, könnte dieser Immobilienprofi auch der richtige für Ihre Situation sein.
  • Suchen Sie auch im Internet nach einem Makler in Ihrer Region. Schauen Sie sich die Bewertungen an und browsen über die Homepage.
  • Kontaktieren Sie 2-3 Makler, die Ihnen einen positiven Eindruck gemacht haben und teilen mit, dass Sie Ihre Immobilie veräußern möchten und gerne eine aktuelle Bewertung hierzu erhalten möchten. (ACHTUNG – ein guter Makler bietet diesen Service kostenfrei & unverbindlich an)
  • Laden Sie die Makler zu einer Begehung der Immobilie ein und lassen sich die Bewertung präsentieren.
  • Nach diesen beiden Terminen haben Sie sicherlich bereits einen guten Eindruck erhalten, wie der jeweilige Immobilienexperte arbeitet und wer Ihnen vielleicht schlichtweg sympathischer ist. Scheuen Sie sich nicht Fragen zu stellen.
  • Lassen Sie sich nicht davon blenden dem Makler mit dem höchsten potentiellen Verkaufspreis den Zuschlag zu geben, sondern versuchen Sie herauszufinden wie der Preisunterschied begründet wird und entscheiden ob Ihnen die Preisfindung plausibel erscheint.
  • Wenn Sie einen Kandidaten identifiziert haben, der Ihr Vertrauen gewonnen hat, legen Sie ihm/ihr gegenüber die Situation offen (nicht im Detail) aber insoweit, dass der Makler die Möglichkeit hat eine passende Verkaufsstrategie zu entwickeln und zudem weiß, dass es unter einem gewissen zeitlichen Druck steht.
  • Da Sie sich in einer finanziellen Krisensituation befinden, fragen Sie nach ob die Maklerprovision ggf. rabattiert werden oder sich am erzielten Verkaufspreis orientieren kann.
  • Geben Sie dem Makler Ihres Vertrauens die Möglichkeit schnellstmöglich mit seinen Verkaufsbemühungen zu starten, so sind die Erfolgschancen am größtmöglichen.

Warum Sie NICHT auf den/die Makler/in verzichten und in einen Privatverkauf gehen sollten!

  • Sie befinden sich derzeit in einer emotional und finanziell belastenden Situation, auch wenn eine Gewinnmaximierung durch das Sparen der Provision erst einmal verlockend klingt, so würde die Koordination des Verkaufs eine zusätzliche zeitliche und emotionale Belastung darstellen:
    • das Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen
    • Erstellung eines Exposés
    • Fotoaufnahmen
    • Erstellung eines Energieausweises (im besten Fall kostenlos, da durch den Makler übernommen)
    • Schalten von Online oder Zeitungswerbung
    • Beantwortung der Anfragen und Koordinierung der Besichtigungstermine
    • Durchführung der Besichtigungen und Nachfassen bei den Interessenten
    • Führen der Preisverhandlungen
    • Prüfen der Bonität des potentiellen Käufers
    • Notarvertrag in Auftrag geben und prüfen etc….

ist zeitlich nicht nur aufwendig, sondern in den meisten Fällen auch nicht das persönliche Fachgebiet.

Warum Sie sich an eine/n ORTSANSÄSSIGEN MAKLER/IN wenden sollten?

Hierzu gibt es einige Gründe, der wichtigste jedoch ist,

  • dass ortsansässige Makler/innen den Markt vor Ort einfach sehr viel besser kennen, als Großkonzerne oder Franchiseunternehmen. Sie kennen die Lagen durch Ihre persönliche Arbeit und Ihre Erfahrungen und nicht lediglich auf Basis von Onlineanalysen!

außerdem

  • bewegt sich der/die Makler/in vor Ort Tag täglich in diesem Markt
  • er/sie hat in der Regel eine Vielzahl von Suchkunden und damit potentielle Interessenten, was den Verkaufsvorgang erheblich beschleunigen kann
  • er hat Kooperationspartner vor Ort, die für einen zügigen Ablauf sorgen können (Notariate, Ansprechpartner bei den Behörden, Energieberater etc.)

Schon 2018 hat die Bundesregierung eine Reform der Grundsteuer beschlossen, mit dem Ziel die Besteuerung von Grundstücken, einschließlich der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, fairer, unbürokratischer und rechtssicher zu gestalten.

In diesem Jahr soll die Erhebung der hierzu notwendigen Daten beginnen – und auch abgeschlossen werden, so dass die neue Regelung dann ab 01.01.2025 in Kraft treten kann.

In Rheinland-Pfalz ist das Ganze wie folgt geplant:

  • 03/22 gegen Ende des Monats soll die Aufforderung zur elektronischen Abgabe der Feststellungserklärung durch das Bundesfinanzministerium in Zusammenarbeit mit den Finanzministerien der Länder öffentlich bekannt gemacht werden
  • ab 05/22 sollen die betroffenen Haushalte (ca. 2,5 Mio in Rheinland-Pfalz) ein Schreiben inkl. einer Ausfüllhilfe durch die Landesfinanzverwaltung erhalten
  • ab 07/22 sollen die Daten über das Online Portal ELSTER, das auch für die elektronische Steuererklärung genutzt wird, hochgeladen werden können
  • bis zum 31.10.2022 sollen alle Eigentümer Ihre Daten & Informationen abgegeben haben

Wie das Formular und die so genannte „Bewertungserklärung für Grundsteuerzwecke“ tatsächlich aussehen wird ist bisher nur in Teilen bekannt. Sicher ist jedoch, dass dies eine erhebliche Zusatzbelastung für Steuerberater & Finanzämter bedeuten wird.  Deutschlandweit sprechen wir von ca. 37 Millionen Datensätzen.

UND, dass die Eigentümer gegenüber dem Finanzamt SELBSTVERANTWORTLICH für die getätigten Angaben haften.

Martina Wagner sitzt an einem Tisch und schaut sich die Grundrisspläne einer Immobilie an

Sobald weitere Informationen zu diesem neuen Prozess bekannt werden, gebe ich diese natürlich unmittelbar über meine Homepage & Social Media an meine Kunden und Follower weiter. Ich stehe im kontinuierlichen Austausch mit Branchenexperten & Steuerfachpersonal.

Bis dahin bietet bspw. Frau Anette Moesta MdL einen Online Informationsabend zu diesem Thema an.

Termin: 28.03.2022 um 18:00 Uhr

Anmeldung über das Kontaktformular auf Ihrer Homepage https://anette-moesta-mdl.de/kontakt/ oder telefonisch.

Im Grunde genommen gibt es nun 3 Möglichkeiten:

  1. Selbst beziehen
  2. Verkauf
  3. Vermietung

„Selbst beziehen“

Sie haben eine Immobilie geerbt, die Ihnen gefällt oder im Zuge von Umbauarbeiten und Renovierungen entsprechend Ihren Vorstellungen gestaltet werden kann? Dann benötigen Sie lediglich den Erbschein und können die Immobilie damit auf Sie im Grundbuch eintragen lassen.

Sie haben als Erbengemeinschaft geerbt und möchten die Immobilie beziehen? Sofern Sie als einziger der Erben am Besitzübergang interessiert sind, müssen Sie die anderen Parteien „ausbezahlen“. Hierzu ist zunächst eine Bewertung der Immobilie notwendig. Hierzu können Sie bei einem Sachverständigen oder einem entsprechend ausgebildeten Makler eine Wertermittlung in Auftrag geben. Anschließend sollten Sie mit Bank, ggf. Steuerberater und Notar die nächsten Schritte planen.

Verkauf

Wann kann sich ein Verkauf lohnen?

  • Wenn die Immobilie von der Spekulationssteuer befreit ist (in den letzten 2 Jahren vom Eigentümer bewohnt oder länger als 10 Jahre im Besitz)
  • Wenn Sie eine größere Anschaffung planen oder größere Renovierungen an einer eigenen Immobilie, etc.
  • Sie sehen sich einfach nicht als Vermieter und haben keine Zeit/Lust sich einzuarbeiten?
  • Sie haben als Erbengemeinschaft geerbt und eine Vermietung wäre aufgrund der Anzahl an Erben zu kompliziert?

In diesen Fällen wird wahrscheinlich ein Verkauf die richtige Entscheidung sein.

Auch hier wäre der 1. Schritt eine Bewertung der Immobilie erstellen zu lassen. Falls Sie einen Makler engagieren möchten, schauen Sie sich 2-3 potentielle Bewerber an und lassen diese eine Bewertung für Sie erstellen. Dies gibt Ihnen ein besseres Gefühl dafür, wie die einzelnen Experten arbeiten und wo der Wert der Immobilie liegt. (Nicht immer ist die höchste Bewertung die Beste/Richtige! Achten Sie darauf, wie die Makler argumentieren und ihre Wertermittlung begründen). Gerade für eine Erbengemeinschaft kann sich ein Makler auszahlen. Je mehr Personen involviert sind, desto schwieriger ist oftmals die Kommunikation und desto unterschiedlicher häufig die emotionale Bindung an das betroffene Objekt.

Vermietung

  • Sind Sie sich noch nicht sicher ob Sie selbst oder ggf. Ihre Kinder in einigen Jahren selbst einziehen möchten oder die emotionale Bindung an die Immobilie ist zu hoch für einen Verkauf, dann ist eine Vermietung sicherlich der bessere Weg.
  • Sie haben keine Notwendigkeit für eine große Finanzspritze? Auch dann kann die Vermietung im Sinne einer Kapitalanlage die zielführende Entscheidung sein. Dann sollten Sie auf jeden Fall das Gespräch mit Ihrem Steuerberater suchen, um zu prüfen wie rentabel das Objekt tatsächlich ist und wie eventuelle Leerstände ausgeglichen werden können. Ein gesundes Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kosten der Vermietung ist hier das A und O.
Mietangebot - Martina Wagner Immobilien

Sind sie noch immer unsicher, welche Variante die bessere für Sie in der jeweiligen Situation ist? Ich berate Sie gerne!

Hätten Sie es gewusst? Ja auch für den Verkäufer entstehen beim Verkauf einer Immobilie Kosten. Diese sind in der Regel deutlich geringer als auf Seiten des Käufers, aber es gibt Sie dennoch! Nicht alle möglichen Kosten treffen jedoch auch auf jede Verkaufssituation zu. Daher finden Sie hier eine Liste aller möglichen Nebenkosten und können eruieren, welche Sie betreffen könnten.

Maklerprovision

Beauftragen Sie als Verkäufer einen Makler mit der Veräußerung Ihrer Immobilie so fällt (gemäß dem neuen Immobiliengesetz) in jedem Falle eine Provisionszahlung an. Diese kann in der Höhe variieren, ortsüblich sind 3,57% inkl. MwSt.

Besichtigungstermin - Martina Wagner Immobilien

Verkaufsunterlagen

Zum Verkauf einer Immobilie müssen dem Käufer bzw. dem Finanzierer des Käufers diverse Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Sollten diese nicht mehr vorhanden sein, müssen Sie durch den Verkäufer beim Bauamt oder Katasteramt angefordert und zur Verfügung gestellt werden. Hier werden Bearbeitungsgebühren fällig. Diese variieren in der Regel zwischen 10 und 50 €.

Ein Grundbuchauszug der nicht älter als 3 Monate ist, muss in der Regel in jedem Fall angefordert werden.

Tipp: Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie ihn fragen ob er diese Kosten für Sie übernimmt!

Energieausweis

Seit 2014 ist die Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf einer Immobilie Pflicht. Diese wird auch im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben.

Für alle Immobilien, die vor 1977 erbaut wurden ist ein bedarfsorientierter Energieausweis Pflicht. Für jüngere Immobilien ist auch ein Verbrauchsausweis möglich. Beides lässt sich entweder günstig im Internet erstellen oder – und dies wäre meine Empfehlung – durch den Schornsteinfeger oder Energieberater Ihres Vertrauens.

Kostenpunkt für einen Bedarfsausweis zwischen 250 und 500 €

Tipp: Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie ihn fragen ob er diese Kosten für Sie übernimmt!

Notarkosten

Ja eigentlich übernimmt der Käufer die Notarkosten – ABER, der Verkäufer trägt die Kosten für die Löschung der Grundschulden (sofern noch vorhanden) sowie die Löschung von eingetragenen Lasten (bspw. es ist noch ein Wohnrecht für einen längst verstorbenen Angehörigen im Grundbuch eingetragen o.ä.)

Die Löschung der Grundschuld beträgt 0,2% des Kaufpreises.

Die Kosten für die Löschung eingetragener Lasten können variieren.

Notar - Martina Wagner Immobilien

Vorfälligkeitszinsen

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, bevor das/die Darlehen vollständig bezahlt wurden, entstehen in der Regel Vorfälligkeitszinsen. Diese variieren je nach Höhe der Restschuld, Länge der Restdarlehenslaufzeit und Höhe des vereinbarten Zinssatzes.

Sofern eine Restschuld auf der Immobilie lastet, prüfen Sie unbedingt bevor Sie den Verkaufsprozess starten, was Sie erwartet und ob der angestrebte Verkaufspreis ausreicht, um diese abzulösen.

Spekulationssteuer/Einkommenssteuer

Wenn Sie eine Anlageimmobilie (nicht selbst bewohnt) innerhalb der ersten 10 Jahre nach dem Kauf wieder veräußern, wird auf den erzielten Gewinn eine Spekulations-steuer fällig. Die Höhe richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz.

Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, müssen Sie es im Jahr des Verkaufs mindestens 2 Jahre bewohnt haben, um keine Steuern auf den Gewinn zahlen zu müssen. Diese 2 Jahre sind aber nicht als „volle“ Jahre zu rechnen. Es genügt, wenn Sie im Veräußerungsjahr zumindest am 01.01., im Vorjahr das gesamte Jahr und im Vorvorjahr mindestens am 31.12. an der Adresse gemeldet und wohnhaft waren.

Verkaufen Sie Ihr Eigenheim bevor Sie es mindestens 2 Jahre selbst bewohnt haben (bpsw. im Scheidungsfall), müssen Sie den Gewinn bei Ihrer Einkommenssteuer-erklärung nach Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. 

Der Kauf vom Haus ist für viele (junge) Menschen ein Traum – und – in der heutigen Zeit ist die Immobilie als Kapitalanlage gefragt wie selten zuvor.

Gerade wer zum 1. Mal eine Immobilie erwirbt, wird gerne mit Fachbegriffen bombardiert und hat oft nach Beratungsgesprächen mehr Frage- als Ausrufezeichen im Gesicht.

Daher möchte ich an dieser Stelle einmal kurz den Begriff Kaufnebenkosten klären:

Neben dem Kaufpreis der Immobilie fallen 2-3 weitere Kosten an, die bei der Finanzierung zu berücksichtigen sind:

beträgt in Rheinland-Pfalz 5% des Immobilienkaufpreises

Sie ist an das Finanzamt zu entrichten und wird in der Regel unmittelbar im Anschluss an den notariellen Beurkundungstermin schriftlich eingefordert.

TIPP: werden Mobiliar/Anbauten (Einbauküche, Einbauschränke oder Regale, Markisen o.ä.) mitverkauft so können diese „eingepreist“ werden. Dieser Anteil des Kaufbetrags wird dann nicht mit Grunderwerbsteuer besteuert!

beträgt in Rheinland-Pfalz 1,5% des Immobilienkaufpreises

Sie ist an das beurkundende Notariat zu zahlen und ist in der Regel unmittelbar im Anschluss an den Beurkundungstermin zu zahlen. Die Grundbuchgebühr wird meistens erst später, bei Umschreibung fällig.

Zur Info: Die Wahl des Notariats liegt beim Käufer der Immobilie (da dieser ihn auch bezahlt). Die Gebühr ist aber gesetzlich festgelegt und daher bei allen Notariaten gleich.

Die Maklerprovision

  • Dieser Kostenpunkt ist natürlich nur dann fällig, wenn die Immobilie mit Hilfe eines Maklers veräußert wurde
  • Die Provisionshöhe kann variieren. Ortsüblich sind in Rheinland-Pfalz 3,57% 
  • Die Provision ist im Anschluss an den notariellen Beurkundungstermin fällig.

Sie haben noch Fragen?

In den letzten 10 Jahren hat die Politik einige Änderungen im Immobilienbereich eingeführt, die häufig bis heute noch zu Verwirrung bei „Branchenexternen“ führen. Die Reform der Maklerprovision aus dem Jahr 2020 hat diese Situation nicht verbessert. Aus diesem Grunde möchte ich versuchen die derzeit gültigen Regelungen für meine Region kurz und übersichtlich darzustellen.

Vermietung

Mietangebot - Martina Wagner Immobilien

Für die Vermietung von Immobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien) gilt seit Juni 2015 das so genannte Bestellerprinzip. Dieses besagt, dass derjenige der den Makler bestellt, diesen auch zu zahlen hat.

Beauftragt ein Vermieter einen Makler mit der Vermietung seiner Immobilie geht er mit ihm eine Provisionsvereinbarung ein.

Diese beträgt in Rheinland-Pfalz in der Regel 2 Nettomonatskaltmieten (NKM) zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer.

Wenn eine Privatperson/familie o.ä. einen Makler mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragen möchte (weil sie bspw. in ein anderes Bundesland umziehen und den Aufwand alleine nicht stemmen möchten), verpflichtet sie sich zur Zahlung einer Maklerprovision. Auch diese beträgt in der Regel 2 NMK zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer.

Verkauf von Wohnungen & Einfamilienhäusern

Besichtigungstermin - Martina Wagner Immobilien

Seit 23.12.2020 gilt das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten. Dieses bezieht sich, wie oben angeführt auf Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.

Während der Makler vor Inkrafttreten dieses Gesetzes oftmals kostenfrei für den Verkäufer gearbeitet hat, so DARF er dies nun NICHT mehr. Das Gesetz legt fest, dass der Käufer maximal 50% der Maklerprovision zu tragen hat.

Was bedeutet das in der Praxis?

Die ortsübliche Maklerprovision in der Region Mayen-Koblenz & Umgebung beträgt 3,57% (inkl. MwSt), dies ist jedoch kein vorgeschriebener Prozentsatz. Die Provision ist eine individuelle Absprache zwischen Makler und Verkäufer, d.h.:

VerkäuferseiteKäuferseite früherKäuferseite mit neuem GesetzMaklerseite früherMaklerseite mit neuem Gesetz
zahlt keine Provisionzahlt 3,57% zahlt keine Provision erhält 3,57% erhält nichts
zahlt 1,19% zahlt 3,57% zahlt 1,19% erhält 4,76% erhält 2,38%
zahlt 2,38% zahlt 3,57% zahlt 2,38% erhählt 5,95%erhält 4,76%
zahlt 3,57%zahlt 3,57%zahlt 3,57%erhält 7,14%erhält 7,14%
….

Der Käufer hat zudem nun das Recht einen Zahlungsnachweis des Eigentümers einzufordern, um sicher zu gehen, dass nicht gegen die 50:50 Regelung verstoßen wurde.

Verkauf von Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern (als Anlageimmobilien) gemischt genutzten Immobilien & Grundstücken

Hier gilt weiterhin die „alte“ Provisionsregelung. D.h. der Makler kann weiterhin kostenfrei für den Verkäufer tätig werden und die Provisionshöhe für den Käufer vorgeben.

Wann ist die Provision zu zahlen?

Vermietung

Nach Abschluss eines rechtsgültigen Mietvertrags. Sobald beide Parteien den Mietvertrag unterzeichnet haben und eine schriftliche Ausfertigung erhalten haben, ist die Maklerprovision verdient und fällig.

Verkauf von Immobilien (egal welcher Art)

Nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags ist die Zahlung der Maklerprovision verdient und fällig. In der Regel liegt das Zahlungsziel innerhalb der 14 Tage nach dem Beurkundungstermin. In besonderen Fällen kann der Makler Zahlungsaufschub gewähren, bspw. wenn die Immobilie erst Monate nach der notariellen Beurkundung übergeben wird und die Zahlung des Kaufpreises dementsprechend erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt. Dies benötigt allerdings einer vorherigen Absprache mit dem Makler.

Ich bringe Licht ins Dunkle!

Der einfache Maklervertrag

Der einfache Maklervertrag ist die lockerste aller Vertragsvarianten und muss nicht einmal in schriftlicher Form bestehen.

Er ist im Grunde genommen eine Absprache zwischen einem Verkäufer/Vermieter und einem Makler potentielle Käufer zu finden. Dabei gibt es zwei Besonderheiten:

  • zum einen kann nicht nur ein Makler beauftragt werden, sondern im Grunde genommen unendlich viele,
  • zum anderen ist der Makler NICHT dazu verpflichtet irgendeine Tätigkeit auszuführen.

Wozu führt diese „lockere Absprache“?

In der Hoffnung möglichst viele Makler zu engagieren erhöhe die Chance auf einen schnellen Erfolg, übersieht der Verkäufer/Vermieter, dass sich keiner der beauftragten Makler ernsthaft um potenzielle Käufer bemühen wird, da er immer davon ausgehen muss, dass einer der Kollegen oder der Verkäufer selbst bereits einen Kunden gefunden hat. Damit wären bereits investierte Kosten bzw. Arbeitszeit verloren!

Der Makleralleinauftrag

Wie sich aus dem Begriff bereits herauslesen lässt, beauftragt der Verkäufer/Vermieter bei dieser Vertragsform ausschließlich EINEN Makler mit der Vermittlung seiner Immobilie. Dieser Vertrag muss zwingend schriftlich geschlossen werden und verpflichtet den Makler auch rechtlich zu einer „aktiven Tätigkeit“.

Bei dieser Vertragsform darf auch der Eigentümer weiterhin versuchen die Immobilie selbst zu veräußern und Verkaufsaktivitäten durchführen.

Besonderheiten bei dieser Vertragsform:

  • Findet der Verkauf durch den Eigentümer statt, ist dem beauftragten Immobilienmakler keine Provision zu zahlen. 
  • Verkauft der Eigentümer privat an einen Interessenten, der durch die Aktivität des beauftragten Maklers auf die Immobilie aufmerksam geworden ist, ist die Provision für den Makler weiterhin fällig.
  • Bringt ein weiterer Makler den Käufer so ist der Alleinauftrag mit dem beauftragten Makler höherwertig und diesem ist die Provision zu zahlen.

Wie sich bereits in der Erklärung zeigt ist diese Vertragsform deutlich komplexer und kann leicht zu Missverständnissen und

Überschneidungen in den Aktivitäten führen.

Der qualifizierte Makleralleinauftrag

Diese Form des Maklervertrags ist grundsätzlich in Form eines schriftlichen Individualvertrags zu gestalten. Beim qualifizierten Makleralleinauftrag (QAA) darf NUR der beauftragte Makler den Verkauf/die Vermietung der Immobilie durchführen.

Das bedeutet:

  • Der Verkäufer verpflichtet sich, an ihn persönlich herantretende Interessenten, an den beauftragten Makler zu verweisen
  • Selbst wenn sich der Eigentümer entscheidet die Immobilie selbst zu verkaufen ist er weiterhin provisionspflichtig, auch wenn der Makler nicht zum Verkauf/der Vermietung der Immobilie beigetragen hat.

Diese Vertragsform bietet dem Makler mit Abstand die größte Sicherheit und Wahrscheinlichkeit zu einem erfolgreichen Abschluss zu kommen. Dementsprechend wird er alle Möglichkeiten ausschöpfen und seine gesamte Energie darin investieren den bestmöglichen Preis in angemessener Zeit zu realisieren.

Bei dieser Variante liegt der gesamte Arbeitsaufwand, die Planung, Organisation und Durchführung des Verkaufs bei dem Makler und der Verkäufer sollte keine Arbeit und keinen Stress mit dem Verkauf der Immobilie haben.

Für den Verkäufer bedeutet dies darüber hinaus auch, dass er sich in der Regel 6 Monate an einen Makler bindet und seinen eigenen Handlungsspielraum am deutlichsten einschränkt. Daher ist es extrem wichtig sich im Vorfeld eingehend beraten zu lassen und ein Vertrauensverhältnis zum Makler Ihrer Wahl aufzubauen.

Ich hoffe ich konnte mit dieser Erklärung ein wenig Klarheit in diese verwirrenden Fachbegriffe bringen und möchte zum Schluss noch einmal ein kurzes Plädoyer für den QAA geben:

Auch wenn der QAA die Handlungsfreiheit des Eigentümers am Weitesten einschränkt, so ist er aus meiner Sicht die einzig zweckmäßige Form des Maklerauftrags, denn wenn man den Verkauf/die Vermietung der Immobilie an einen Profi abgeben möchte, dann doch auch mit Vollservice und als „Rundum Sorglos Paket“. Und wenn man bei der Wahl des Maklers auf Qualifikation, Leistung und die persönliche Sympathie geachtet hat, kann die Zusammenarbeit NUR erfolgreich werden!

Und P.S.: Nicht vergessen – die Maklerprovision ist NUR im Erfolgsfall fällig!


 
Ganz einfach – um Ihnen den vollen Service bieten zu können!

Gehen Sie davon aus, dass ein ECHTER INTERESSENT überall und zielgerichtet sucht. Mit der Beauftragung vieler Makler handeln Sie sich also keine zusätzlichen Interessenten ein, sondern Sie bieten den gleichen Interessenten Ihr Objekt immer wieder zu verschiedenen Bedingungen und unterschiedlichen Serviceleistungen an!

Dieses Vorgehen ist wenig Vertrauen erweckend und kann potentielle Käufer abschrecken.

Wenn Sie sich FÜR einen Makler entschieden haben, sprechen Sie mit ihm über Fragen und Probleme und lassen Sie sich über alle Aktivitäten informieren! Das ist die Grundlage einer erfolgreichen Zusammenarbeit.

Denn ein Immobilienverkauf kann mehrere Monate dauern und daher sind gegenseitiges Vertrauen und eine gemeinsame Strategie die Grundlage zum Erfolg!

Sie haben noch Fragen?

12 gute Gründe auf die Hilfe eines Experten zu setzen!


1. Besonderheit Immobilie

Immobilien sind kein Massenprodukt mit einer Gebrauchsanleitung, sie unterscheiden sich in vielen Bereichen: Lage, Ausstattung, Zustand, Abnutzungsgrad, Erneuerungsbedarf uvm. Da kann es schnell zu einem „Vergleich von Äpfeln mit Birnen“ kommen! Selbst wenn der selbstständige Verkauf von nicht mehr benötigten Dingen dank Portalen wie: Ebay Kleinanzeigen, Mobile, Vinted, Momox und Co. einfacher denn je erscheint – so lässt sich eine Immobilie dann doch nur schlecht mit dem alten ausgedienten Kinderfahrrad im Keller vergleichen.

2. Marktkenntnis

Immobiliensuchende verfügen heute über den Luxus sich über das Internet einen hervorragenden Überblick über die aktuelle Marktlage verschaffen zu können. Sie können Angebote vergleichen und gewinnen schnell ein Gefühl dafür welche Stadtteile/Regionen gefragt sind und welches Preisgefüge angemessen ist. Als Immobilienmakler beobachtet man eben diese Entwicklungen permanent. Immobilienmakler kennen Angebot und Nachfrage und wissen nicht nur diese zu bewerten, sondern auch den Wert der Immobilien zu bewerten. Diese Informationen kann der Immobilienmakler transparent an potentielle Verkäufer weitergeben und spart so Unmengen an Zeit und Recherche.

3. Immobilienbewertung

Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie? Der Immobilienmakler schon. Während viele Eigentümer dazu neigen ihre Immobilie über zu bewerten, da sie den emotionalen Wert, die Erinnerungen und all die investierte Arbeit im Hinterkopf haben, sind andere Eigentümer zu bescheiden und haben die Wertsteigerung auf dem boomenden Markt nicht Blick. Beides kann im Verkaufsprozess verheerende Folgen haben! Während ein zu hoher Preiswunsch potentielle Käufer verprellen kann, bringt eine zu geringe Preisforderung sehr wahrscheinlich unnötige finanzielle Einbußen mit sich. Der Immobilienmakler ist in der Lage den Wert der Immobilie neutral und marktorientiert zu bestimmen und somit einen realistischen Verkaufspreis für die Immobilie zu ermitteln. Dabei helfen ihm neben der Marktkenntnis, spezielle Softwaresysteme, Bewertungsrichtlinien und -verfahren über welche der Laie nicht verfügt.

4. Umfassender Service

„Der (die) schließen den Interessenten die Tür auf und kassieren dafür viel Geld…“ ist ein oft gehörtes und weit verbreitetes Vorurteil gegenüber Maklern. Die Wahrheit sieht jedoch deutlich anders aus. Zum Service eines professionellen Maklers gehören:

  • eine umfassende Beratung bereits im Vorfeld der Veräußerung
  • eine marktpreisorientierte Bewertung ihrer Immobilie
  • die Erarbeitung einer passenden Vermarktungsstrategie entsprechend ihren Wünschen
  • die Zusammenstellung aller notwendigen Unterlagen 
  • den Kontakt und Umgang mit den relevanten Behörden (Katasteramt, Bauamt, Grundbuchamt, Finanzamt, Hausverwaltungen, Notariate uvm.) zur Beschaffung der Unterlagen
  • die Klärung von Sachverhalten im Zusammenhang möglicher Lasten & Rechte, zusätzlicher Bebauung, Vorkaufsrechten, Besonderheiten in Teilungserklärungen, Sondernutzungs-rechte uvm.
  • das Erstellen der Verkaufsunterlagen
  • das Marketing
  • die Planung, Koordination und Durchführung von Besichtigungsterminen
  • die Preisverhandlungen
  • die Vorbereitung des Notarvertrags, inklusive der relevanten für den Verkäufer wichtigen Klauseln
  • die Klärung von Fragen rund um den Notartermin- und vertrag
  • die Begleitung zu Beurkundung
  • die Übergabe der Immobilie zum geplanten Termin inklusive der Anfertigung eines Übergabeprotokolls

5. Ausbildung & Qualifikation

Generell ist der Titel „Makler“ oder „Immobilienmakler“ in Deutschland nicht geschützt. Was heißt das? Jeder kann ein Gewerbe nach § 34 C anmelden und ein Maklerbüro eröffnen. Daher ist es umso wichtiger nach einem zertifizierten Makler zu suchen. Schauen Sie auf der Homepage nach den Qualifikationen und dem Werdegang oder fragen sie den Makler danach, um eine gute Entscheidung zu treffen.

6. Vermarktung der Immobilie

„Ein paar Handyfotos machen und ins Internet stellen, das kann ich auch alleine!“ Auch diese Aussage hört man oftmals im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf. In besonders gefragten Gebieten mag dies funktionieren, sobald sich die Immobilie jedoch in einer nicht so begehrten Lage oder Zustand befindet, kann ein gutes Marketing den Unterschied machen.

  • Fotos sind das Aushängeschild der Immobilie, insbesondere da inzwischen beinahe 90 % der Immobilien über das Internet verkauft werden. Hier sollte man auf einen Profi setzen.
  • zur rechtlich korrekten Vermarktung einer Immobilie ist das Vorhandensein eines Energieausweis zwingend notwendig. Dieser sollte bereits vor Beginn der Verkaufsbemühungen vorliegen. Ein guter Makler sorgt dafür!
  • Grundrisse sind aufgrund ihres Alters oder einer Vielzahl von Vervielfältigungen oftmals kaum lesbar, hier kann eine professionelle Aufarbeitung (durch den Makler) schnell Abhilfe schaffen
  • von einem privaten Verkäufer wird in der Regel kein Exposé erwartet. Ein professionell erstelltes, kann aber zur Gewinnung neuer Interessenten führen und den Käuferkreis erweitern.

7. Besichtigungstermine

All die Telefon- oder Emailanfragen zur Hausbesichtigung koordinieren kann extrem zeitaufwendig und kompliziert werden. Viele Interessenten haben Sonderwünsche und Terminvorlieben oder versuchen möglichst der Erste zu sein, um die Chancen auf einen Kauf zu erhöhen. Dabei kann man sich als engagierter Verkäufer leicht verzetteln und seine gesamte Freizeit mit diversen Besichtigungsterminen füllen. Umso ärgerlicher, wenn die „ach so interessierten Käufer“ dann doch nicht erscheinen und man ggf. andere Termine verschoben hat. Und woran erkennt man ob es sich bei dem Interessenten wirklich um einen potentiellen Käufer oder doch einen „Immobilientouristen“ handelt, der in seiner Freizeit gerne Häuser anschaut oder seine Neugier stillt? Und wie kann man sich sicher sein, wer da tatsächlich vor der Haustüre steht – kontrolliert man den Personalausweis? Und was, wenn jemand ihn nicht vorzeigen möchte? Oder wenn man ein unangenehmes Bauchgefühl hat oder sich einfach unwohl fühlt? Durch das Engagieren eines Maklers lassen sich all diese Schwierigkeiten einfach umschiffen.

8. Verhandlungsführung

Neutralität und Distanz zum Objekt sind hier die Schlüsselwörter! Ein privater Anbieter hat immer Erinnerungen und Emotionen im Hinterkopf. Auch Kosten und investierte Arbeit schwingen sicherlich im Hintergrund mit. Und so kommt es nicht selten vor, dass potentielle Käufer kein gutes Haar an Dingen lassen, die einem selbst lieb und teuer sind. Sei es um den Kaufpreis zu drücken oder weil sie einfach einen anderen Geschmack bzw. andere Vorstellungen von der Traumimmobilie haben. Eine effiziente und zielführende Preisverhandlung ist in einer solchen Situation absolut undenkbar. Ein guter Makler kann als neutraler Vermittler agieren, erspart dem Eigentümer die teilweise verletzenden Aussagen potentieller Interessenten und verhandelt den bestmöglichen Preis für den Verkauf der Immobilie.

9. Bonitätsprüfung

Es kommt immer wieder vor, dass man im Gespräch mit ehemaligen Privatverkäufern erfährt, dass ein Kaufvertrag kurz vor dem Beurkundungstermin geplatzt ist, weil die Finanzierung des Käufers nicht gewährt wurde. Dies ist nicht nur ärgerlich und verschwendet unnötig Zeit, da der gesamte Verkaufsprozess nun wieder erneut gestartet wird, sondern kann im schlechtesten Fall auch Kosten verursachen. Daher ist es absolut unerlässlich, VOR der Beauftragung des Notars eine schriftliche Finanzierungsbestätigung vom Kreditinstitut des Käufers einzuholen. Die erforderlichen Unterlagen für all dies stellt ein professioneller Makler gerne zusammen und führt auch die notwendige Korrespondenz durch.

10. Vermögenschadenhaftpflicht

Auch ein Profi mit langer Berufserfahrung ist nicht fehlerlos. Selbst ein kleiner Zahlendreher kann im Zuge eines Immobilienverkaufs erhebliche finanzielle Konsequenzen mit sich bringen. Aus diesem Grund ist ein professioneller Immobilienmakler gegen derartige Vermögen-schäden versichert und schützt somit natürlich auch seine Kunden.

Als Privatverkäufer haften Sie für all Ihre Aussagen! Ein Fehler kann hier zu einem großen finanziellen Schaden oder im schlimmsten Fall zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages führen. Die Kosten dafür gehen zu Lasten des Verkäufers.

Gebäudeversicherung

11. Kundenbetreuung & Qualitätsmanagement

Ein guter Makler bleibt auch nach Abschluss einer Immobilientransaktion im Kontakt mit beiden Seiten und vermittelt bei möglicherweise auftretenden Konflikten und Schwierigkeiten.

12. Die Maklerprovision ist NUR im Erfolgsfall fällig!

Ist der Immobilienmakler mit dem Verkauf des Objektes nicht erfolgreich, ist der Verkäufer auch nicht zu einer Provisionszahlung verpflichtet. Der Makler geht also mit seiner Arbeitskraft und den finanziellen Aufwendungen für Fotos. Marketing, Energieausweis und Co. in Vorleistung. Wenn dies nicht Grund genug ist volles Engagement in den bestmöglichen Verkauf der Immobilie zu legen!

Überzeugt? Dann kontaktieren Sie mich gerne!

Noch nicht überzeugt? Sie haben noch Fragen? Ich berate Sie gerne!