Die Gründe für eine Zwangsversteigerung können vielfältig sein und sind in der Regel einer problematischen Lebenssituation geschuldet. Um bestmöglich aus einer solch schwierigen Lage herauszukommen empfiehlt es sich natürlich in allererster Linie das Gespräch mit dem Finanzierer der Immobilie zu suchen.

Oftmals lassen sich im Gespräch mit der Bank bzw. dem Kreditinstitut Tilgungsverringerungen oder sogar eine Aussetzung vereinbaren. Dies ist allerdings nur als zeitlich begrenzte Maßnahme zu sehen, funktioniert also nur im Rahmen temporärer finanzieller Engpässe und führt natürlich dazu, dass sich die Laufzeit für die Tilgung des Kredits erhöht. Gegebenenfalls wäre auch eine Umschuldung zu einem günstigeren Zinsmodell eine Option, die das Problem lösen kann. Jedoch ist es auch in diesem Fall notwendig, dass eine positive Entwicklung in Richtung einer Beendigung der finanziellen Notlage absehbar ist.

Lässt sich indes keine Einigung mit Bank finden. Wäre zunächst zu prüfen ob die Immobilie baulich eine Teilvermietung und damit eine zusätzliche Einnahmequelle hergibt oder ob ggf. höherpreisiges Eigentum, wie beispielsweise ein Auto o.ä. verkauft werden und somit über die Finanzkrise hinweghelfen könnten.

Wenn sich jedoch herauskristallisiert, dass die Immobilie nicht selbst zu halten ist, sollten Sie in jedem Fall agieren und sich den Rat eines/r ortsansässigen Maklers/in suchen.

Eine Immobilie bringt im freien Verkauf zu 99% einen höheren Erlös als im Rahmen einer Zwangsversteigerung, so dass die Chancen schuldenfrei aus der Situation heraus zu gehen, deutlich höher sind als im Rahmen des Zwangsversteigerungsprozesses!

Hierzu ist es aber natürlich zwingend notwendig gegenüber dem Immobilienmakler offen und ehrlich zu kommunizieren, dass es sich um einen Verkauf aus einer finanziellen Notlage heraus handelt. Sicherlich ist dies nicht angenehm mit einer wildfremden Person zu erörtern.

Daher empfehle ich folgende Vorgehensweise:

  • Fragen Sie im Freundeskreis, ggf. bei Bekannten & Freunden nach einer Maklerempfehlung, denn wenn jemand dem Sie vertrauen gute Erfahrungen gemacht hat, könnte dieser Immobilienprofi auch der richtige für Ihre Situation sein.
  • Suchen Sie auch im Internet nach einem Makler in Ihrer Region. Schauen Sie sich die Bewertungen an und browsen über die Homepage.
  • Kontaktieren Sie 2-3 Makler, die Ihnen einen positiven Eindruck gemacht haben und teilen mit, dass Sie Ihre Immobilie veräußern möchten und gerne eine aktuelle Bewertung hierzu erhalten möchten. (ACHTUNG – ein guter Makler bietet diesen Service kostenfrei & unverbindlich an)
  • Laden Sie die Makler zu einer Begehung der Immobilie ein und lassen sich die Bewertung präsentieren.
  • Nach diesen beiden Terminen haben Sie sicherlich bereits einen guten Eindruck erhalten, wie der jeweilige Immobilienexperte arbeitet und wer Ihnen vielleicht schlichtweg sympathischer ist. Scheuen Sie sich nicht Fragen zu stellen.
  • Lassen Sie sich nicht davon blenden dem Makler mit dem höchsten potentiellen Verkaufspreis den Zuschlag zu geben, sondern versuchen Sie herauszufinden wie der Preisunterschied begründet wird und entscheiden ob Ihnen die Preisfindung plausibel erscheint.
  • Wenn Sie einen Kandidaten identifiziert haben, der Ihr Vertrauen gewonnen hat, legen Sie ihm/ihr gegenüber die Situation offen (nicht im Detail) aber insoweit, dass der Makler die Möglichkeit hat eine passende Verkaufsstrategie zu entwickeln und zudem weiß, dass es unter einem gewissen zeitlichen Druck steht.
  • Da Sie sich in einer finanziellen Krisensituation befinden, fragen Sie nach ob die Maklerprovision ggf. rabattiert werden oder sich am erzielten Verkaufspreis orientieren kann.
  • Geben Sie dem Makler Ihres Vertrauens die Möglichkeit schnellstmöglich mit seinen Verkaufsbemühungen zu starten, so sind die Erfolgschancen am größtmöglichen.

Warum Sie NICHT auf den/die Makler/in verzichten und in einen Privatverkauf gehen sollten!

  • Sie befinden sich derzeit in einer emotional und finanziell belastenden Situation, auch wenn eine Gewinnmaximierung durch das Sparen der Provision erst einmal verlockend klingt, so würde die Koordination des Verkaufs eine zusätzliche zeitliche und emotionale Belastung darstellen:
    • das Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen
    • Erstellung eines Exposés
    • Fotoaufnahmen
    • Erstellung eines Energieausweises (im besten Fall kostenlos, da durch den Makler übernommen)
    • Schalten von Online oder Zeitungswerbung
    • Beantwortung der Anfragen und Koordinierung der Besichtigungstermine
    • Durchführung der Besichtigungen und Nachfassen bei den Interessenten
    • Führen der Preisverhandlungen
    • Prüfen der Bonität des potentiellen Käufers
    • Notarvertrag in Auftrag geben und prüfen etc….

ist zeitlich nicht nur aufwendig, sondern in den meisten Fällen auch nicht das persönliche Fachgebiet.

Warum Sie sich an eine/n ORTSANSÄSSIGEN MAKLER/IN wenden sollten?

Hierzu gibt es einige Gründe, der wichtigste jedoch ist,

  • dass ortsansässige Makler/innen den Markt vor Ort einfach sehr viel besser kennen, als Großkonzerne oder Franchiseunternehmen. Sie kennen die Lagen durch Ihre persönliche Arbeit und Ihre Erfahrungen und nicht lediglich auf Basis von Onlineanalysen!

außerdem

  • bewegt sich der/die Makler/in vor Ort Tag täglich in diesem Markt
  • er/sie hat in der Regel eine Vielzahl von Suchkunden und damit potentielle Interessenten, was den Verkaufsvorgang erheblich beschleunigen kann
  • er hat Kooperationspartner vor Ort, die für einen zügigen Ablauf sorgen können (Notariate, Ansprechpartner bei den Behörden, Energieberater etc.)

Hätten Sie es gewusst? Ja auch für den Verkäufer entstehen beim Verkauf einer Immobilie Kosten. Diese sind in der Regel deutlich geringer als auf Seiten des Käufers, aber es gibt Sie dennoch! Nicht alle möglichen Kosten treffen jedoch auch auf jede Verkaufssituation zu. Daher finden Sie hier eine Liste aller möglichen Nebenkosten und können eruieren, welche Sie betreffen könnten.

Maklerprovision

Beauftragen Sie als Verkäufer einen Makler mit der Veräußerung Ihrer Immobilie so fällt (gemäß dem neuen Immobiliengesetz) in jedem Falle eine Provisionszahlung an. Diese kann in der Höhe variieren, ortsüblich sind 3,57% inkl. MwSt.

Besichtigungstermin - Martina Wagner Immobilien

Verkaufsunterlagen

Zum Verkauf einer Immobilie müssen dem Käufer bzw. dem Finanzierer des Käufers diverse Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Sollten diese nicht mehr vorhanden sein, müssen Sie durch den Verkäufer beim Bauamt oder Katasteramt angefordert und zur Verfügung gestellt werden. Hier werden Bearbeitungsgebühren fällig. Diese variieren in der Regel zwischen 10 und 50 €.

Ein Grundbuchauszug der nicht älter als 3 Monate ist, muss in der Regel in jedem Fall angefordert werden.

Tipp: Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie ihn fragen ob er diese Kosten für Sie übernimmt!

Energieausweis

Seit 2014 ist die Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf einer Immobilie Pflicht. Diese wird auch im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben.

Für alle Immobilien, die vor 1977 erbaut wurden ist ein bedarfsorientierter Energieausweis Pflicht. Für jüngere Immobilien ist auch ein Verbrauchsausweis möglich. Beides lässt sich entweder günstig im Internet erstellen oder – und dies wäre meine Empfehlung – durch den Schornsteinfeger oder Energieberater Ihres Vertrauens.

Kostenpunkt für einen Bedarfsausweis zwischen 250 und 500 €

Tipp: Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie ihn fragen ob er diese Kosten für Sie übernimmt!

Notarkosten

Ja eigentlich übernimmt der Käufer die Notarkosten – ABER, der Verkäufer trägt die Kosten für die Löschung der Grundschulden (sofern noch vorhanden) sowie die Löschung von eingetragenen Lasten (bspw. es ist noch ein Wohnrecht für einen längst verstorbenen Angehörigen im Grundbuch eingetragen o.ä.)

Die Löschung der Grundschuld beträgt 0,2% des Kaufpreises.

Die Kosten für die Löschung eingetragener Lasten können variieren.

Notar - Martina Wagner Immobilien

Vorfälligkeitszinsen

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, bevor das/die Darlehen vollständig bezahlt wurden, entstehen in der Regel Vorfälligkeitszinsen. Diese variieren je nach Höhe der Restschuld, Länge der Restdarlehenslaufzeit und Höhe des vereinbarten Zinssatzes.

Sofern eine Restschuld auf der Immobilie lastet, prüfen Sie unbedingt bevor Sie den Verkaufsprozess starten, was Sie erwartet und ob der angestrebte Verkaufspreis ausreicht, um diese abzulösen.

Spekulationssteuer/Einkommenssteuer

Wenn Sie eine Anlageimmobilie (nicht selbst bewohnt) innerhalb der ersten 10 Jahre nach dem Kauf wieder veräußern, wird auf den erzielten Gewinn eine Spekulations-steuer fällig. Die Höhe richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz.

Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, müssen Sie es im Jahr des Verkaufs mindestens 2 Jahre bewohnt haben, um keine Steuern auf den Gewinn zahlen zu müssen. Diese 2 Jahre sind aber nicht als „volle“ Jahre zu rechnen. Es genügt, wenn Sie im Veräußerungsjahr zumindest am 01.01., im Vorjahr das gesamte Jahr und im Vorvorjahr mindestens am 31.12. an der Adresse gemeldet und wohnhaft waren.

Verkaufen Sie Ihr Eigenheim bevor Sie es mindestens 2 Jahre selbst bewohnt haben (bpsw. im Scheidungsfall), müssen Sie den Gewinn bei Ihrer Einkommenssteuer-erklärung nach Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. 

Ich bringe Licht ins Dunkle!

Der einfache Maklervertrag

Der einfache Maklervertrag ist die lockerste aller Vertragsvarianten und muss nicht einmal in schriftlicher Form bestehen.

Er ist im Grunde genommen eine Absprache zwischen einem Verkäufer/Vermieter und einem Makler potentielle Käufer zu finden. Dabei gibt es zwei Besonderheiten:

  • zum einen kann nicht nur ein Makler beauftragt werden, sondern im Grunde genommen unendlich viele,
  • zum anderen ist der Makler NICHT dazu verpflichtet irgendeine Tätigkeit auszuführen.

Wozu führt diese „lockere Absprache“?

In der Hoffnung möglichst viele Makler zu engagieren erhöhe die Chance auf einen schnellen Erfolg, übersieht der Verkäufer/Vermieter, dass sich keiner der beauftragten Makler ernsthaft um potenzielle Käufer bemühen wird, da er immer davon ausgehen muss, dass einer der Kollegen oder der Verkäufer selbst bereits einen Kunden gefunden hat. Damit wären bereits investierte Kosten bzw. Arbeitszeit verloren!

Der Makleralleinauftrag

Wie sich aus dem Begriff bereits herauslesen lässt, beauftragt der Verkäufer/Vermieter bei dieser Vertragsform ausschließlich EINEN Makler mit der Vermittlung seiner Immobilie. Dieser Vertrag muss zwingend schriftlich geschlossen werden und verpflichtet den Makler auch rechtlich zu einer „aktiven Tätigkeit“.

Bei dieser Vertragsform darf auch der Eigentümer weiterhin versuchen die Immobilie selbst zu veräußern und Verkaufsaktivitäten durchführen.

Besonderheiten bei dieser Vertragsform:

  • Findet der Verkauf durch den Eigentümer statt, ist dem beauftragten Immobilienmakler keine Provision zu zahlen. 
  • Verkauft der Eigentümer privat an einen Interessenten, der durch die Aktivität des beauftragten Maklers auf die Immobilie aufmerksam geworden ist, ist die Provision für den Makler weiterhin fällig.
  • Bringt ein weiterer Makler den Käufer so ist der Alleinauftrag mit dem beauftragten Makler höherwertig und diesem ist die Provision zu zahlen.

Wie sich bereits in der Erklärung zeigt ist diese Vertragsform deutlich komplexer und kann leicht zu Missverständnissen und

Überschneidungen in den Aktivitäten führen.

Der qualifizierte Makleralleinauftrag

Diese Form des Maklervertrags ist grundsätzlich in Form eines schriftlichen Individualvertrags zu gestalten. Beim qualifizierten Makleralleinauftrag (QAA) darf NUR der beauftragte Makler den Verkauf/die Vermietung der Immobilie durchführen.

Das bedeutet:

  • Der Verkäufer verpflichtet sich, an ihn persönlich herantretende Interessenten, an den beauftragten Makler zu verweisen
  • Selbst wenn sich der Eigentümer entscheidet die Immobilie selbst zu verkaufen ist er weiterhin provisionspflichtig, auch wenn der Makler nicht zum Verkauf/der Vermietung der Immobilie beigetragen hat.

Diese Vertragsform bietet dem Makler mit Abstand die größte Sicherheit und Wahrscheinlichkeit zu einem erfolgreichen Abschluss zu kommen. Dementsprechend wird er alle Möglichkeiten ausschöpfen und seine gesamte Energie darin investieren den bestmöglichen Preis in angemessener Zeit zu realisieren.

Bei dieser Variante liegt der gesamte Arbeitsaufwand, die Planung, Organisation und Durchführung des Verkaufs bei dem Makler und der Verkäufer sollte keine Arbeit und keinen Stress mit dem Verkauf der Immobilie haben.

Für den Verkäufer bedeutet dies darüber hinaus auch, dass er sich in der Regel 6 Monate an einen Makler bindet und seinen eigenen Handlungsspielraum am deutlichsten einschränkt. Daher ist es extrem wichtig sich im Vorfeld eingehend beraten zu lassen und ein Vertrauensverhältnis zum Makler Ihrer Wahl aufzubauen.

Ich hoffe ich konnte mit dieser Erklärung ein wenig Klarheit in diese verwirrenden Fachbegriffe bringen und möchte zum Schluss noch einmal ein kurzes Plädoyer für den QAA geben:

Auch wenn der QAA die Handlungsfreiheit des Eigentümers am Weitesten einschränkt, so ist er aus meiner Sicht die einzig zweckmäßige Form des Maklerauftrags, denn wenn man den Verkauf/die Vermietung der Immobilie an einen Profi abgeben möchte, dann doch auch mit Vollservice und als „Rundum Sorglos Paket“. Und wenn man bei der Wahl des Maklers auf Qualifikation, Leistung und die persönliche Sympathie geachtet hat, kann die Zusammenarbeit NUR erfolgreich werden!

Und P.S.: Nicht vergessen – die Maklerprovision ist NUR im Erfolgsfall fällig!