Wenn Sie auf der Suche nach einem Makler sind oder vor der Frage stellen ob Sie mit oder ohne Makler arbeiten möchten, hilft Ihnen diese Checkliste sicherlich weiter.
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Viele Eigentümer sind der Überzeugung, dass man für die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses keinen Makler benötigt, wo der Mehrwert eines Maklers liegen könnte, lesen Sie hier.
Im Grunde genommen gibt es nun 3 Möglichkeiten:
- Selbst beziehen
- Verkauf
- Vermietung
„Selbst beziehen“
Sie haben eine Immobilie geerbt, die Ihnen gefällt oder im Zuge von Umbauarbeiten und Renovierungen entsprechend Ihren Vorstellungen gestaltet werden kann? Dann benötigen Sie lediglich den Erbschein und können die Immobilie damit auf Sie im Grundbuch eintragen lassen.
Sie haben als Erbengemeinschaft geerbt und möchten die Immobilie beziehen? Sofern Sie als einziger der Erben am Besitzübergang interessiert sind, müssen Sie die anderen Parteien „ausbezahlen“. Hierzu ist zunächst eine Bewertung der Immobilie notwendig. Hierzu können Sie bei einem Sachverständigen oder einem entsprechend ausgebildeten Makler eine Wertermittlung in Auftrag geben. Anschließend sollten Sie mit Bank, ggf. Steuerberater und Notar die nächsten Schritte planen.
Verkauf
Wann kann sich ein Verkauf lohnen?
- Wenn die Immobilie von der Spekulationssteuer befreit ist (in den letzten 2 Jahren vom Eigentümer bewohnt oder länger als 10 Jahre im Besitz)
- Wenn Sie eine größere Anschaffung planen oder größere Renovierungen an einer eigenen Immobilie, etc.
- Sie sehen sich einfach nicht als Vermieter und haben keine Zeit/Lust sich einzuarbeiten?
- Sie haben als Erbengemeinschaft geerbt und eine Vermietung wäre aufgrund der Anzahl an Erben zu kompliziert?
In diesen Fällen wird wahrscheinlich ein Verkauf die richtige Entscheidung sein.
Auch hier wäre der 1. Schritt eine Bewertung der Immobilie erstellen zu lassen. Falls Sie einen Makler engagieren möchten, schauen Sie sich 2-3 potentielle Bewerber an und lassen diese eine Bewertung für Sie erstellen. Dies gibt Ihnen ein besseres Gefühl dafür, wie die einzelnen Experten arbeiten und wo der Wert der Immobilie liegt. (Nicht immer ist die höchste Bewertung die Beste/Richtige! Achten Sie darauf, wie die Makler argumentieren und ihre Wertermittlung begründen). Gerade für eine Erbengemeinschaft kann sich ein Makler auszahlen. Je mehr Personen involviert sind, desto schwieriger ist oftmals die Kommunikation und desto unterschiedlicher häufig die emotionale Bindung an das betroffene Objekt.
Vermietung
- Sind Sie sich noch nicht sicher ob Sie selbst oder ggf. Ihre Kinder in einigen Jahren selbst einziehen möchten oder die emotionale Bindung an die Immobilie ist zu hoch für einen Verkauf, dann ist eine Vermietung sicherlich der bessere Weg.
- Sie haben keine Notwendigkeit für eine große Finanzspritze? Auch dann kann die Vermietung im Sinne einer Kapitalanlage die zielführende Entscheidung sein. Dann sollten Sie auf jeden Fall das Gespräch mit Ihrem Steuerberater suchen, um zu prüfen wie rentabel das Objekt tatsächlich ist und wie eventuelle Leerstände ausgeglichen werden können. Ein gesundes Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kosten der Vermietung ist hier das A und O.
Sind sie noch immer unsicher, welche Variante die bessere für Sie in der jeweiligen Situation ist? Ich berate Sie gerne!
In den letzten 10 Jahren hat die Politik einige Änderungen im Immobilienbereich eingeführt, die häufig bis heute noch zu Verwirrung bei „Branchenexternen“ führen. Die Reform der Maklerprovision aus dem Jahr 2020 hat diese Situation nicht verbessert. Aus diesem Grunde möchte ich versuchen die derzeit gültigen Regelungen für meine Region kurz und übersichtlich darzustellen.
Vermietung
Für die Vermietung von Immobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien) gilt seit Juni 2015 das so genannte Bestellerprinzip. Dieses besagt, dass derjenige der den Makler bestellt, diesen auch zu zahlen hat.
Beauftragt ein Vermieter einen Makler mit der Vermietung seiner Immobilie geht er mit ihm eine Provisionsvereinbarung ein.
Diese beträgt in Rheinland-Pfalz in der Regel 2 Nettomonatskaltmieten (NKM) zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Wenn eine Privatperson/familie o.ä. einen Makler mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragen möchte (weil sie bspw. in ein anderes Bundesland umziehen und den Aufwand alleine nicht stemmen möchten), verpflichtet sie sich zur Zahlung einer Maklerprovision. Auch diese beträgt in der Regel 2 NMK zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Verkauf von Wohnungen & Einfamilienhäusern
Seit 23.12.2020 gilt das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten. Dieses bezieht sich, wie oben angeführt auf Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
Während der Makler vor Inkrafttreten dieses Gesetzes oftmals kostenfrei für den Verkäufer gearbeitet hat, so DARF er dies nun NICHT mehr. Das Gesetz legt fest, dass der Käufer maximal 50% der Maklerprovision zu tragen hat.
Was bedeutet das in der Praxis?
Die ortsübliche Maklerprovision in der Region Mayen-Koblenz & Umgebung beträgt 3,57% (inkl. MwSt), dies ist jedoch kein vorgeschriebener Prozentsatz. Die Provision ist eine individuelle Absprache zwischen Makler und Verkäufer, d.h.:
| Verkäuferseite | Käuferseite früher | Käuferseite mit neuem Gesetz | Maklerseite früher | Maklerseite mit neuem Gesetz |
| zahlt keine Provision | zahlt 3,57% | zahlt keine Provision | erhält 3,57% | erhält nichts |
| zahlt 1,19% | zahlt 3,57% | zahlt 1,19% | erhält 4,76% | erhält 2,38% |
| zahlt 2,38% | zahlt 3,57% | zahlt 2,38% | erhählt 5,95% | erhält 4,76% |
| zahlt 3,57% | zahlt 3,57% | zahlt 3,57% | erhält 7,14% | erhält 7,14% |
| …. | … | … | … | … |
Der Käufer hat zudem nun das Recht einen Zahlungsnachweis des Eigentümers einzufordern, um sicher zu gehen, dass nicht gegen die 50:50 Regelung verstoßen wurde.
Verkauf von Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern (als Anlageimmobilien) gemischt genutzten Immobilien & Grundstücken
Hier gilt weiterhin die „alte“ Provisionsregelung. D.h. der Makler kann weiterhin kostenfrei für den Verkäufer tätig werden und die Provisionshöhe für den Käufer vorgeben.
Wann ist die Provision zu zahlen?
Vermietung
Nach Abschluss eines rechtsgültigen Mietvertrags. Sobald beide Parteien den Mietvertrag unterzeichnet haben und eine schriftliche Ausfertigung erhalten haben, ist die Maklerprovision verdient und fällig.
Verkauf von Immobilien (egal welcher Art)
Nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags ist die Zahlung der Maklerprovision verdient und fällig. In der Regel liegt das Zahlungsziel innerhalb der 14 Tage nach dem Beurkundungstermin. In besonderen Fällen kann der Makler Zahlungsaufschub gewähren, bspw. wenn die Immobilie erst Monate nach der notariellen Beurkundung übergeben wird und die Zahlung des Kaufpreises dementsprechend erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt. Dies benötigt allerdings einer vorherigen Absprache mit dem Makler.
Kaum ein Sektor ist in Deutschland mit einem so großen Streit/Konfliktpotential behaftet, wie das Immobilien- und Mietrecht.
Aus diesem Grund versuchen beide Seiten Ihre Rechte zu schützen und sich selbst in eine gesicherte Position zu bringen.
Der Mieterschutz begründete sich ursprünglich mit dem Schutz vor Obdachlosigkeit und der Sicherung des sozialen Friedens durch das „zur Verfügung stellen“ von Unterkunft – einem der Grundbedürfnisse des Menschen. Im Wesentlichen regeln die gesetzlichen Vorgaben Besonderheiten im Zusammenhang mit dem Kündigungsrecht, Beschränkungen für Mieterhöhungen sowie verschiedene Sozialklauseln. Um Ihr Recht einzufordern stehen den Mietern Versicherungen, diverse Vereine & Vereinigungen sowie regionale Mieterschutzbünde zur Verfügung.
Die Vermieterseite ist deutlich dürftiger repräsentiert. Lediglich ein Vermieterschutzverein und eine Vielzahl hochpreisiger Versicherungen vertreten die Positionen und Rechte der Vermieter.
Woraus resultiert dieses Ungleichgewicht? Geht man von vorneherein davon aus, dass der Vermieter als potentiell vermögenderer Part weniger schutzbedürftig ist? Was ist mit dem Vermieter, der sich die Mietwohnung als Kapitalanlage vom Mund abgespart hat und dessen gesamte (als Altersvorsorge geplante) „Rücklage“ durch Mietnomaden zerstört wurde?
Leider erhöht sich die Zahl dieser Fälle in den letzten Jahren immer deutlicher – und werfen damit eine Menge Fragen auf:
- Was sind die Ursachen für den Anstieg solcher Fälle?
- Wie kann man die Vermieter überhaupt gegen so etwas schützen?
- Wie kann man Einzelpersonen & Kleininvestoren noch zur Vermietung von Wohneigentum bewegen, wenn das Risiko auf finanzielle Verluste immer weiter steigt?
Vielleicht wäre es ein Ansatz den Vermieter gegen finanzielle Verluste zu schützen ohne den „guten & zuverlässigen“ Mieter zu schädigen. Vielleicht sogar ein Lösungsansatz um die Wohnungsnot zu bekämpfen und wieder mehr Einzelpersonen und Kleininvestoren zur Vermietung zu bringen.