Schlagwortarchiv für: Spekulationssteuer

Im Grunde genommen gibt es nun 3 Möglichkeiten:

  1. Selbst beziehen
  2. Verkauf
  3. Vermietung

„Selbst beziehen“

Sie haben eine Immobilie geerbt, die Ihnen gefällt oder im Zuge von Umbauarbeiten und Renovierungen entsprechend Ihren Vorstellungen gestaltet werden kann? Dann benötigen Sie lediglich den Erbschein und können die Immobilie damit auf Sie im Grundbuch eintragen lassen.

Sie haben als Erbengemeinschaft geerbt und möchten die Immobilie beziehen? Sofern Sie als einziger der Erben am Besitzübergang interessiert sind, müssen Sie die anderen Parteien „ausbezahlen“. Hierzu ist zunächst eine Bewertung der Immobilie notwendig. Hierzu können Sie bei einem Sachverständigen oder einem entsprechend ausgebildeten Makler eine Wertermittlung in Auftrag geben. Anschließend sollten Sie mit Bank, ggf. Steuerberater und Notar die nächsten Schritte planen.

Verkauf

Wann kann sich ein Verkauf lohnen?

  • Wenn die Immobilie von der Spekulationssteuer befreit ist (in den letzten 2 Jahren vom Eigentümer bewohnt oder länger als 10 Jahre im Besitz)
  • Wenn Sie eine größere Anschaffung planen oder größere Renovierungen an einer eigenen Immobilie, etc.
  • Sie sehen sich einfach nicht als Vermieter und haben keine Zeit/Lust sich einzuarbeiten?
  • Sie haben als Erbengemeinschaft geerbt und eine Vermietung wäre aufgrund der Anzahl an Erben zu kompliziert?

In diesen Fällen wird wahrscheinlich ein Verkauf die richtige Entscheidung sein.

Auch hier wäre der 1. Schritt eine Bewertung der Immobilie erstellen zu lassen. Falls Sie einen Makler engagieren möchten, schauen Sie sich 2-3 potentielle Bewerber an und lassen diese eine Bewertung für Sie erstellen. Dies gibt Ihnen ein besseres Gefühl dafür, wie die einzelnen Experten arbeiten und wo der Wert der Immobilie liegt. (Nicht immer ist die höchste Bewertung die Beste/Richtige! Achten Sie darauf, wie die Makler argumentieren und ihre Wertermittlung begründen). Gerade für eine Erbengemeinschaft kann sich ein Makler auszahlen. Je mehr Personen involviert sind, desto schwieriger ist oftmals die Kommunikation und desto unterschiedlicher häufig die emotionale Bindung an das betroffene Objekt.

Vermietung

  • Sind Sie sich noch nicht sicher ob Sie selbst oder ggf. Ihre Kinder in einigen Jahren selbst einziehen möchten oder die emotionale Bindung an die Immobilie ist zu hoch für einen Verkauf, dann ist eine Vermietung sicherlich der bessere Weg.
  • Sie haben keine Notwendigkeit für eine große Finanzspritze? Auch dann kann die Vermietung im Sinne einer Kapitalanlage die zielführende Entscheidung sein. Dann sollten Sie auf jeden Fall das Gespräch mit Ihrem Steuerberater suchen, um zu prüfen wie rentabel das Objekt tatsächlich ist und wie eventuelle Leerstände ausgeglichen werden können. Ein gesundes Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kosten der Vermietung ist hier das A und O.
Mietangebot - Martina Wagner Immobilien

Sind sie noch immer unsicher, welche Variante die bessere für Sie in der jeweiligen Situation ist? Ich berate Sie gerne!

Hätten Sie es gewusst? Ja auch für den Verkäufer entstehen beim Verkauf einer Immobilie Kosten. Diese sind in der Regel deutlich geringer als auf Seiten des Käufers, aber es gibt Sie dennoch! Nicht alle möglichen Kosten treffen jedoch auch auf jede Verkaufssituation zu. Daher finden Sie hier eine Liste aller möglichen Nebenkosten und können eruieren, welche Sie betreffen könnten.

Maklerprovision

Beauftragen Sie als Verkäufer einen Makler mit der Veräußerung Ihrer Immobilie so fällt (gemäß dem neuen Immobiliengesetz) in jedem Falle eine Provisionszahlung an. Diese kann in der Höhe variieren, ortsüblich sind 3,57% inkl. MwSt.

Besichtigungstermin - Martina Wagner Immobilien

Verkaufsunterlagen

Zum Verkauf einer Immobilie müssen dem Käufer bzw. dem Finanzierer des Käufers diverse Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Sollten diese nicht mehr vorhanden sein, müssen Sie durch den Verkäufer beim Bauamt oder Katasteramt angefordert und zur Verfügung gestellt werden. Hier werden Bearbeitungsgebühren fällig. Diese variieren in der Regel zwischen 10 und 50 €.

Ein Grundbuchauszug der nicht älter als 3 Monate ist, muss in der Regel in jedem Fall angefordert werden.

Tipp: Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie ihn fragen ob er diese Kosten für Sie übernimmt!

Energieausweis

Seit 2014 ist die Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf einer Immobilie Pflicht. Diese wird auch im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben.

Für alle Immobilien, die vor 1977 erbaut wurden ist ein bedarfsorientierter Energieausweis Pflicht. Für jüngere Immobilien ist auch ein Verbrauchsausweis möglich. Beides lässt sich entweder günstig im Internet erstellen oder – und dies wäre meine Empfehlung – durch den Schornsteinfeger oder Energieberater Ihres Vertrauens.

Kostenpunkt für einen Bedarfsausweis zwischen 250 und 500 €

Tipp: Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie ihn fragen ob er diese Kosten für Sie übernimmt!

Notarkosten

Ja eigentlich übernimmt der Käufer die Notarkosten – ABER, der Verkäufer trägt die Kosten für die Löschung der Grundschulden (sofern noch vorhanden) sowie die Löschung von eingetragenen Lasten (bspw. es ist noch ein Wohnrecht für einen längst verstorbenen Angehörigen im Grundbuch eingetragen o.ä.)

Die Löschung der Grundschuld beträgt 0,2% des Kaufpreises.

Die Kosten für die Löschung eingetragener Lasten können variieren.

Notar - Martina Wagner Immobilien

Vorfälligkeitszinsen

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, bevor das/die Darlehen vollständig bezahlt wurden, entstehen in der Regel Vorfälligkeitszinsen. Diese variieren je nach Höhe der Restschuld, Länge der Restdarlehenslaufzeit und Höhe des vereinbarten Zinssatzes.

Sofern eine Restschuld auf der Immobilie lastet, prüfen Sie unbedingt bevor Sie den Verkaufsprozess starten, was Sie erwartet und ob der angestrebte Verkaufspreis ausreicht, um diese abzulösen.

Spekulationssteuer/Einkommenssteuer

Wenn Sie eine Anlageimmobilie (nicht selbst bewohnt) innerhalb der ersten 10 Jahre nach dem Kauf wieder veräußern, wird auf den erzielten Gewinn eine Spekulations-steuer fällig. Die Höhe richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz.

Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, müssen Sie es im Jahr des Verkaufs mindestens 2 Jahre bewohnt haben, um keine Steuern auf den Gewinn zahlen zu müssen. Diese 2 Jahre sind aber nicht als „volle“ Jahre zu rechnen. Es genügt, wenn Sie im Veräußerungsjahr zumindest am 01.01., im Vorjahr das gesamte Jahr und im Vorvorjahr mindestens am 31.12. an der Adresse gemeldet und wohnhaft waren.

Verkaufen Sie Ihr Eigenheim bevor Sie es mindestens 2 Jahre selbst bewohnt haben (bpsw. im Scheidungsfall), müssen Sie den Gewinn bei Ihrer Einkommenssteuer-erklärung nach Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.